생각 29. 임대차 3법에 필요한 후속 조치 여섯 가지

더불어삶의 생각 2021. 8. 27. 10:43

 더불어삶의 생각 29. 임대차 3법에 필요한 후속 조치 여섯 가지 

(이 글은 임대차 3법 시행 1년을 맞이해 오마이뉴스에 기고한 연재글 중 세 번째입니다. 아래 제목은 오마이뉴스 편집부에서 붙였음을 밝혀둡니다)

 

 

임대차 3법에 필요한 후속 조치 여섯 가지
[임대차 3법 1년을 돌아보며 ③] 전월세 안정 위해 거대 여당이 해야할 일

앞서 연재를 통해 임대차 3법이 더 좋은 법이어야 했지만 2004년 소수정당이 제출했던 법안보다도 소극적인 내용이라는 점을 밝혔다. 그리고 폭등한 전세가와 임대차 3법의 허점 때문에 임차인들이 실질적인 보호를 받지 못하는 사례들을 소개했다. 이번에는 임대차 3법의 후속 입법을 어떻게 해야 하는지에 대한 전문가들의 입장을 들어봤다.

그동안 주거권을 위해 목소리를 내온 전문가들은 현재의 임대차 3법으로는 임차인을 충분히 보호할 수 없으므로 후속 조치가 필요하다고 입을 모았다. 

 

집값과 전월세값 폭등으로 생계를 위협당하는 임차인을 보호하기 위해서는 합의 갱신과 신규 계약에도 상한제를 적용하는 내용의 보완 입법이 필요하다.



[장석호 공인중개사] 신규 계약에도 가격 상한선 적용을

주택임대사업자 세금 특혜 폐지를 위해 국민청원을 올린 바 있는 장석호 공인중개사는 지난해 개정된 주택임대차보호법에 대해 "처음 발의된 원안에서 크게 후퇴해서 통과되는 바람에 여기저기서 부작용이 발생했다"고 평가했다. 특히 계약갱신청구권이 1회로 제한되기 때문에 임대차 기간을 2년에서 4년으로 단순히 연장한 것에 불과하다고 했다. 장 중개사는 "서민 주거 안정을 위해서는 계약 기간을 4년이나 6년으로 늘리는 것보다 계약갱신청구권을 무제한 사용 가능하도록 하는 것이 낫다"고 주장했다.

또 장 중개사는 신규 전월세 계약에 대해서도 가격 상한선을 적용해야 한다고 지적했다. 그는 "신규 계약에 대해 상한선이 없다면 계약기간을 몇 년 연장하는 것은 별 의미가 없다"면서, 신규 계약에 대해서도 5% 규정을 적용하고, 나아가 모든 전월세 가격에 대해 "실거래가의 60% 또는 공시가격의 80%"로 상한선을 설정하는 방안을 제시했다.

다음으로 장 중개사는 임대인의 실거주를 이유로 하는 갱신 거절에 대해 "임대인이 해당 주택에 거주하다가 제3자에게 임대한 경우 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있으나, 손해배상액이 너무 낮기 때문에 임대인들이 아예 손해배상을 해줄 생각으로 계약갱신을 거절하고 있다"고 밝혔다. 따라서 "손해배상액을 높이고 임대인의 위법사항 증빙을 간편하게 하는 방향으로 법을 개정해야 한다"고 제안했다.

지난해 7월 말 임대차 3법이 국회를 통과함에 따라 주택임대차 계약기간이 2년에서 최대 4년으로 늘어났다. 1989년에 주택임대차 계약기간이 1년에서 2년으로 늘어난 지 30여 년 만의 일이었다. 정확히 말하면 계약기간을 4년으로 변경한 것이 아니라 '계약갱신청구권 1회 사용'이라는 형식으로 4년 거주가 가능하도록 만든 것이다.

그런데 사실 임대차 3법을 제정하기 전에도 임차인들은 평균 3.3년 동안 같은 집에 거주하고 있었다. '2019년 주거실태조사'에 따르면 2018년 기준으로 평균 거주기간은 자가의 경우 10.7년, 월세의 경우 3.4년, 전세의 경우 3.3년이었다. 즉 임차인들은 원래도 계약을 한 번쯤은 연장하면서 살고 있었다.

따라서 기한만으로 따지면 임대차 3법은 임차인들의 평균 거주기간을 약 8개월 연장한 미미한 개선이다. 아마 김현미 전 국토부장관도 이를 인지하고 있었던 듯하다. 2020년 8월 25일, 국회 국토위 전체회의에서 "평균 전‧월세 기간 3.3년을 법 개정으로 4년으로 연장해준 것에 불과하다"고 답변했기 때문이다.

[정대영 송현경제연구소장] 임대보증금 인상률 5% 규정도 손질해야

정대영 송현경제연구소 소장(전 한국은행 금융안정분석국장)은 임대차 3법에 대해 "어정쩡하게 만들어진 법"이라며 특히 임대인 실거주 조항 때문에 문제가 많이 발생한다고 지적했다. 임대인 본인이나 직계존비속이 거주하는 것을 갱신거절 사유로 허용한 것 자체가 바람직하지 않다고도 말했다.

정 소장은 "임대인의 실거주 여부를 생활에 바쁜 개인들이 일일이 확인하기는 어렵다"며 "실거주 이유로 갱신을 거절한 경우 지자체에 신고하도록 하고, 지자체에 실거주 여부 확인 의무를 부여하자"고 제안했다. 그는 "임대인의 실거주가 허위로 확인될 경우의 처벌을 강화하지 않으면 마음 약한 임대인들만 지키는 법이 되고 만다"고 덧붙였다.

정 소장은 4년이라는 계약기간과 보증금 상한 5%에 대해서도 임차인 입장에서 주거 안정으로 느끼기에는 부족하다고 평가했다. 당면해서는 학교 학제에 맞춰 최소 2회는 임대차 계약 갱신이 가능하도록 법을 개정하고, 장기적으로는 선진국 수준으로 무기한 연장이 가능하도록 해야 한다는 것이다.

또한 정 소장은 현행 주택임대사업자 등록 제도의 모순을 강하게 지적했다. "현재처럼 사업자로 등록한 임대인에게 막대한 세금 혜택을 주면서 4~8년 동안 임차인의 안정적인 거주를 보장할 것이 아니라, 특별한 문제가 없는 경우 모든 임대인이 임차인에게 4~8년 동안 안정적으로 거주할 권리를 보장하면 된다"는 것이다. 그는 주택임대사업자에 대한 세금 특혜를 폐지하고 등록 말소가 가능하도록 해주어야 한다고 주장했다.

임대보증금 인상 상한 5%에 대해서도 정 소장은 "예전부터 주택임대차보호법에 있었던 조항인데, 지금의 경제성장률이나 물가상승률을 생각하면 5%는 낮은 인상률이 아니다"라며 물가상승률에 연동시키는 등의 조정이 필요하다고 밝혔다.

지난해 7월 31일 개정된 주택임대차보호법 제7조에 따르면 보증금의 증액 청구는 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다"라고 되어 있다. 즉 반드시 5% 증액을 해야 하는 것이 아니고, 5% 범위에서 협상을 통해 증액할 수 있다는 것이다. 그런데 현실에서는 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우 보증금(임대료)을 무조건 5% 인상하게 된다. 전월세가 폭등하는 상황인데다 힘의 저울추가 임대인에게 기울어져 있기 때문이다.

계약갱신청구권을 행사하지 않고 '합의 갱신'을 하는 경우에는 5% 제한마저 없다. 집값과 전월세값 폭등으로 생계를 위협당하는 임차인을 보호하기 위해서는 합의 갱신과 신규 계약에도 상한제를 적용하는 내용의 보완 입법이 필요하다.

[김성달 경실련 국장] 임대차 시장의 투명성이 우선이다

경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부의 김성달 국장은 "가장 중요한 것은 투명성"이라고 강조했다. 전월세 신고제를 먼저 시행해서 정부가 임대차 시장을 투명하게 파악한 다음에 상한제 등의 규제를 했어야 제대로 된 개혁이 가능하다는 지적이다.

김 국장은 "올해 6월부터 전월세 신고제가 시행되고 있지만 신규 계약에 대해서만 신고하도록 되어 있다"며 "예외를 허용하지 않고 모든 임대차 계약에 대해 신고를 의무화해서 임대차 시장의 가격 현황이 낱낱이 드러나도록 해야 한다"고 주장했다. 그래야 임대소득세도 빈틈없이 징수할 수 있다는 것이다.

김 국장은 "주택임대사업자에게 주고 있는 과도한 세제 혜택은 기등록 임대사업자에 대한 것까지 모두 폐지해야 한다"고 밝혔다. 또 지금은 임대사업자에게만 임차 보증금에 대한 보증보험 가입을 의무화했는데, 모든 임대인이 보증보험에 의무 가입하도록 하는 것이 바람직하다고 말했다. 그는 "사실은 민간의 전세 시장을 확대하는 방향으로 가는 것은 바람직하지 않다"면서 "공공이 장기전세주택을 공급하는 것이 낫다"고 덧붙였다.

이어 김 국장은 "정부의 주거비 지원을 확대해야 한다"는 의견을 내놓았다. 그는 "현재 120만 가구에게만 주거급여 혜택이 주어진다"며 "하위 40%에 해당하는 800만 가구 중 절반을 무주택 가구로 본다면 적어도 400만 가구에 대해서는 주거비 지원이 필요하다"고 밝혔다. 또 현행 주거급여 액수가 너무 적은 점을 지적하면서 "20만원 이상으로 늘려야 한다"고 제안했다.

지난 6월 1일부터 시행된 전월세신고제에 따르면 서울, 경기도, 인천 등 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 지역에서 임대차보증금 6000만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 임대차 계약을 체결할 경우 의무적으로 신고해야 한다. 신고는 계약일로부터 30일 이내, 관할 지자체에 하도록 되어 있다. 그러나 경실련 김성달 국장의 지적처럼 현행 전월세신고제에는 상당히 넓은 사각지대가 있다. 보증금 6000만원 또는 월차임 30만원 초과라는 신고 금액 기준과 지역 기준이 있기 때문이다.

이 기준에 따르면 아파트의 경우 87.1%, 단독주택의 경우 20%만 신고 대상이 된다(전체 주택 기준으로 61.9%). 또한 신규 계약은 의무 신고 대상이지만 계약이 묵시적 갱신된 경우는 신고 대상에서 빠진다. 정부가 전월세 상한제의 실효성을 높이고 향후 표준임대료 같은 제도를 도입하려 한다면 이러한 신고제의 사각지대는 최소화해야 마땅하다.

후속 입법에 소극적인 정부와 여당

얼마 전 여당인 더불어민주당에서 주택임대차보호법상 임대료 인상 제한을 신규 계약에도 적용하는 등의 보완 입법을 검토한다는 이야기가 나왔다. 하지만 홍남기 부총리가 "당분간 제도 안착에 주력해야 한다"는 입장을 내놓자 여당은 금방 "추가 개정 의사나 검토 계획이 없다"고 입장을 번복했다. 171석을 가진 거대 여당인데도 너무 안일하고 무신경하다.

곧 이사철이 오고, 내년 하반기가 되면 기존에 계약갱신청구권을 사용한 임차인들이 2년 만기를 맞이하면서 전월세가가 급등할 가능성이 있다. 더 늦기 전에 임대차 3법의 후속 조치를 통해 치솟는 전월세값을 확실하게 잡아야 한다.

[관련 기사]
① 임대차 3법 1년, 임차인은 아직도 불안하다 http://omn.kr/1uk65
② 임대차 3법 1년... "집주인이 직접 살겠대요, 어쩌죠?" http://omn.kr/1upmq

posted by 더불어삶