<주택임대차 시장 바로세우기와 세입자 보호를 위한 대안> 정책토론회(22/06/24)

 

주택임대차 시장 바로세우기와 세입자 보호를 위한 대안

정책토론회

 

2022년 6월 24일(금) 

국회 의원회관 제2세미나실에서 진행했습니다.

 

 

 

📝 발제 1. <임대차 3법에 의한 임차인의 권리와 향후 개정 방향>

- 정의당 서울시당 민생센터장 안숙현

 01  임대차 3법의 주요 내용- 계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제  

- 개정 임대차보호법에 의해 임차인은 1회, 2년에 한해 계약갱신을 청구할 수 있게 됨. 

임대인이 보증금과 임대료를 인상하면 눈물을 흘리며 올려주던가 이사를 가야 했던 상황에서 벗어나 일정 정도 임대인과 임차인의 협상이 가능한 기회가 열렸다는 의미. 

 02  주택임대차보호법 한계

임차인 권리가 일부 증진되기는 했지만 임차인의 권리를 온전히 보장하는 측면에서 보면 법의 한계가 분명함.
 
1)이중가격 형성 - 계약갱신시에는 5% 상한제가 적용되지만 신규 계약시에는 상한 적용이 없음. 이런 허점을 이용해서 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 어떻게든 무마하고 신규 임차인을 받기 위한 다양한 편법을 동원하게 됨 

2)5%상한률의 근거 부족 - 왜 5%인가? 설득력이 없다. 그리고 임대인이 5%가 넘는 인상률의 합의를 종용해 계약서의 특약 조항으로 넣고 2년후 계약갱신 청구권을 쓰라고 할 경우 5%상한은 무력화. 

3)임대인의 실거주 목적에 의한 계약갱신 거절 - 계약갱신이 거절되는 사유 중 가장 모호하며 임차인이 어떤 방법을 쓸 수 없는 것이 임대인의 실거주. 
실거주가 아닌 것이 판명되어도 임차인이 할 수 있는 것은 손해배상청구라는 소송뿐. 대부분의 임차인은 소송비용과 시간을 고려해 이를 포기.

 03  향후 개정방향

1)주택임대차위원회 구성 - 법률가, 전문가. 임대인, 임차인등의 당사자, 지자체가 함께 참여해 임대차의 룰을 정하고 표준임대료, 관리비 등의 산출을 책임지는 독립적 기구 구성 

2)임대사업자 등록 의무화 - 임대를 하고 있는 모든 사람이 등록. 임대차보호법 등의 법률을 어길 경우 최소 몇 년은 임대사업을 하지 못하도록. 

3)표준임대료 제도와 합리적인 전월세상한제 적용 - 전월세 신고의 의무를 바탕으로 표준임대료 근거를 마련하고 전월세상한비율 역시 소비자물가지수 등과 연동해 설정해야.  
아무런 규정이 없는 관리비를 대폭 올리는 등의 편법을 막아야. 

- 임대차보호법은 폐지가 아니라 보완, 개정되어야 한다.
- 이는 법률가나 국회의원들의 손에 맡기기만 해서는 안 된다. 임차인의 권리를 위해 주장하고 행동할 수 있는 당사자 조직 필요. 

 

 

📝 발제 2. <임대차3법 및 민간임대주택 정책 개선안 제안>
장석호(공인중개사)

 01  임대차3법 개선안

- 신규계약을 포함한 모든 임대차 계약에 보증금 5%증액 제한 신설
- 신규계약의 경우 전세가격을 공시가격의 80% 또는 매매 실거래가의 60%로 제한
-  신축건물의 경우 토지가격과 표준건축비를 반영한 원가의 60%로 제한
-  분양아파트의 경우 분양가격의 60%로 제한

*개선안의 예상 효과: 계약갱신청구권 1회 사용 이후에도 5% 상한제가 적용되어 서민주거 안정 효과, 임대인이 실거주를 위해 임차인과의 계약 해지시 계약갱신청구권이 무력화되는 문제 해결, 갭투기의 원천 차단, 깡통전세나 역전세 발생 가능성 감소, 전세반환보증에 따른 임대인과 임차인의 부담 경감

 02  민간임대주택 정책에 대한 개선안

1) 모든 임대주택에 사실상의 등록제 시행
- 올해 6월 1일부터 민간 임대주택에 대해 전월세 신고제가 전면 시행됨으로써 사실상의 임대주택 등록의무화가 시행됨
- 주택임대사업자에게만 과도한 세제 혜택을 제공할 이유가 없어졌으므로 현행 주택임대사업자에 대한 세제 혜택을 폐지하고, 사실상의 등록의무인 전월세신고 의무를 수행하는 모든 민간 임대인에게 일정한 세제 혜택을 제공하는 것이 합리적인 정책임

2) 현행 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 폐지

3) 민간 등록임대인에 적정 수준의 세제 혜택 부여 
- 근로소득세와의 형평성을 고려해서 임대소득세와 건강보험료 감면은 폐지
- 신고 의무 및 강력한 임대료 상한제를 전제로, 보유세와 양도소득세를 일정 수준 감면할 수는 있음

4) 등록임대사업자에 대한 불필요한 행정 규제 폐지

 

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